【和盛城乡书院讲坛第十一期】张诚：乡村发展——操作系统和APP（一）从城市综合体到田园综合体
发布时间：2019-02-19 发布者：
以下全文为讲坛的第一部分内容：
胡总说，今天是和盛城乡书院一个重要的讲座，但我认为这不是一个讲座，而是一个与大家分享交流的机会。
田园东方与和盛家园在这个领域里面探索多年，所以在今天这个城乡格局当中，在企业参与、政府战略支持、以及多种社会要素的综合作用上有很多思考可以与大家分享。
2011-2012年期间，我写了一篇论文叫《田园综合体模式研究》，我一直认为田园综合体是一个阶段性的产物，它其实是我们概念化的一个词，但还不错，能够描绘出我们想做的事情。
我今天就不去讲政策与土地方面的事，而是讲实际上我们企业在做些什么。
城市综合体价值环
很高兴，我过去的很多老同事今天也来到了现场，我过去在万达集团工作，一个很牛的企业，规模很大，对中国的城市化作出了巨大贡献。
为什么说它很牛？因为它成为世界级的商业地产商，它甚至诞生了一个时代的首富。
当然这不是平白来的，他一定是在一个时代做了非常正确的事情，或者是在那个时代催生出来非常有价值的一件事情。
我们来看一下这张图，这张图是城市综合体的价值环，是中国主要面对的以万达广场，以城市综合体为主要价值凝聚点的20多年。
这个20多年，用今年罗振宇跨年演讲新推出来的词来说，就叫做“慢变量的小趋势”。
里面所提到的，过去这20多年里面，最主要推动经济发展的是三个要素——工业化、城市化、技术进步。技术进步还在继续，但是工业化、城市化是过去20多年特别明确的标签性变量的基础变量。
过去通过改革开放、国际贸易，中国的GDP快速发展成世界第二，同时中国制造也发展起来。
中国制造的前提是工业化和城市化，也就是说，在过去的20多年里面，我们的家乡，我们过去的一些地级市、省会城市以及直辖市都发生了天翻地覆的变化，每个城都长大了好几倍。
很多三四线城市比过去至少大了一倍。每个区域都是由工业园区、居住区和城市生活中心区以及城市绿带公园所组成的。
我们城市规划都是有套路的，政府一般是先把城市环境的基础设施修好，然后开始招商。工业园区卖土地给开发商，开发商修建房子卖给居民，居民到城市后进入工厂工作，同时完成了人的城市化。然后在商业配套的支持之下，完成了居民入住率提升，进而政府再推动公交系统、城市服务系统发展。
那么，城市综合体价值环是如何形成的？我们分政策、行业、经济、社会四个方面来看。
1政策
改革开放催生中国快速工业化、城市化
首先从政策上来说，每个城市在过去的改革开放和国家经济战略之下，出现了快速的工业化、城市化，有很多人要到城里来，所以每个城市都要建开发园区。
2经济
土地财政支撑城市空间和产业发展，各地新城建设发展迅猛。政府、开发商、金融机构、消费者相互促进，构成经济循环
从经济上看，要完成这个政策所催生的经济发展主战场，具体措施就是要把城市的工业园区和城市建成区建起来。
我们用了一些方法——土地财政，土地财政很厉害，一方面是从农村把土地整理出来，然后到城里纳入规划。农地的面积不变，有控制的把一些土地转移到城市里面来，变成可建设用地，然后让它在规划条件下变得有价值。
我们要用便宜土地，更多的去开展工业园区的建设，同时让我们的新城区有基础设施配套，顺便为居民提供居住区的土地。我们要通过商业运作的方式，获得较多的政府收入，有了收入才能干这件事儿。
同时，我们要让这个地方的土地能够修建出房屋，方便以后城市里想改善居住的人居住，或者是新进城市的这些城镇化人口去购买。
这样的话，我的土地就可以交给开发商，开发商很愿意接收土地修建房屋，居民也刚好可以去购买，这个经济环就成立了。
这个过程中，农村土地比较便宜，转变为城镇用地之后却很值钱，于是造成了另外一个问题，叫城乡二元，就是农村的资源被拿到城市里面来用，促使城乡之间有一些差距的问题。
3社会
城市升级换代和发展成熟过程中，城市功能完善、居民生活商业配套需求强烈
这里面又发生了一件事，一个区要形成一个城市，它不是一个工业园区，就需要大量的服务配套，这个时候就有一个重要的需求，叫做城市生活的基础配套。
生活配套的典型代表就是商业中心、城市广场。所以在每一个新城建设的时候，除了工业园区、居住区以外，特别需要一个被称之为城市综合体的中央配套区。
它建成了以后，周围的土地就名正言顺的有了价值，开发商就更放心的去做。老百姓也非常愿意去买有这个商业配套的房子，所以它是一个重要的价值汇聚点。
也就是说，我们要搞工业化，搞城市化，首先要有一个价值的汇聚点，就是商业中心。万达就是看中了城市发展的需求，它是撬动土地财政形成的一个重要步骤，而那个时候这个行业是用比较弱的办法率先去做了这件事。
那个时候，我曾在万达集团工作，去哪儿都特别受领导欢迎，他们做的是对的，因为要让居民生活非常得好，就得建商业中心。
并且不单是政府欢迎，老百姓欢迎，开发商也非常欢迎。曾经万达在建商业中心的时候，边上的那些开发商打广告都这么打的，说我们离万达广场500米，还有可以卖的更贵的开发商说我和万达广场面对面。
因为政府支持，因为老百姓消费需求旺，所以商业中心就很兴旺，周围的开发商追捧它，政府也给它做配套，所以万达的那个商业模式就特别的好。
而金融机构也特别愿意支持这样的企业，因为是众望所归。在这个环节中，社会城市升级换代的过程中，万达抓住了那个牛耳朵，叫执牛耳者。
4行业
社会发展、时代进步推动商业本身的形态和业态形式不断创新升级
那个时代,商业业态本身也是处于一个更新和发展的过程。过去的商业中心都是叫百货公司或者是路边小门店，后来居民的生活方式发生了改变，我们需要多种选择、边逛边玩、吃完饭再去买东西的一站式业态。那个时候的百货公司刚好是向大卖场去发展，为什么？因为超市的生活方式被认为是这个时代好的生活方式。
今天也许又变了，所以行业本身也在发生变化，而不仅仅是商业中心的形态自身发生变化。商业中心里面的业态在行业和技术进步的过程中开始出现了。
商业领域里面有很多新的业态在这个时代产生了，过去我们买东西去百货店，供应商也是在百货店里面开一个专柜。后来开始有了精品店、专门店、体验店还有连锁店等等。
行业的变化又催生了购物中心和城市综合体这种形态。城市建设的方式，业态经营的方式，人们生活的方式交织在一起的这个行业本身的形态，刚好又形成了万达广场的模式。
小结
回顾一下这四个象限，国家经济发展的主战场——工业化、城市化，主要的手段就是建新城、使用土地财政。
这个行业里面多种价值链结合在一起，加上一个规划和价值增长的互动模式，在技术和人文进步之下，自身变革，将这四件事情交织在一个中心点上。
谁在那？就是今天成为世界级商业地产商的企业，这是过去20多年我们看到的城市综合体的价值。不论这家企业是否也会面临新的挑战，但不可否认他做对了。
田园综合体价值环
我本人是学建筑学的，在城市规划领域有很多朋友，所以思考的也多。我当时就想，未来想不失业，应该在哪些领域里面工作？过去这20多年来，我们在城市综合体这个领域里面工作，那未来呢？
过去20多年的发展方式可能会造成一些问题，这些问题也意味着机遇。第一个就是我们城市建得太快，将来还得重来一遍，也是我们今天所说的城市更新。
还有一个问题就是小城镇和乡村的现代化落后了，需要发展起来，今天有一个词叫乡村振兴。
作为一个喜欢搞点专业的职业人，我想在这两个领域里面搞点模式或者发展自己的能力。所以那个时候我们就发明了两个词，一个词叫公园综合体，一个词叫田园综合体。
我在北大读MBA写论文的时候，就选择了田园综合体，后来写的论文叫《田园综合体模式研究》。
我把话题再收回来，为什么后来公园综合体没有持续的发展下去？因为受到了能力、平台的限制。但田园综合契合这几年国家比较明确提出来的特色小镇、田园综合体、乡村振兴领域里面相关联的话题。
过去，城市综合体被四个价值催生出来一个交汇点。那么在未来的20年，田园综合体有没有一个价值汇聚的交织点？我们也试着从同样的四个维度来看一下。
1政策
乡村振兴、新型城镇化、城乡融合
第一，国家层面上要推动小城镇和乡村的现代化，因为这是不能不为的事情，所以“看得见的这只手”会做的更多，也需要做的更多。
举个例子，我朋友圈有人在说，在全国960万平方公里的乡村领域里面，每年至少是需要国家引导性投资数万亿，假定就是10万亿。
在城市里面，一年投好几十万亿，也至少是十几万亿。那如果投个20年的话，要多大的投资规模才能完成乡村在基础设施方面的建设，或者一些重要的产业和配套设施的建设？
所以乡村振兴今天被称作国家战略，这是国家必须去号令的这么一个领域。要有号召，要有政策，要资金注入，它是一个长周期才能完成的事，这是第一个象限，就是国家更加主动地去参与去干预这个领域。
2经济
后工业时代消费趋势中，休闲度假日常化，自然生态与可持续成为经济模式的基础价值观
第二就是在经济领域里面，虽然与城市经济相比，乡村是热度比较低的一个地方。但是在后工业时代，它在休闲经济，农业经济和乡村文化产业经济的催生方面，讲一个社会富裕程度。
比如有人经常这么说，达到人均GDP12000还是10000以后，人们的想法会变，消费需求会变，人们对于事情的理解会变，判断标准就会变。
不是光有物质就行了，还要有更丰富的东西，在乡村领域里面，可以提供一些消费品，让乡村变得更加丰富、有更庞大的市场空间。 就像今天我们对文化活动的参与，以及对乡村旅游和乡村休闲消费品的追求，成为尤其像成都这样级别城市人的刚需。
3社会
城市群格局中，产业梯次外溢和对自然生态型人文生活方式的追求，带来特色小镇和田园乡村发展
第三，城市、人类居住区或者产业群的聚集方式和形成方式是由很多因素组成的，而今天的主要因素是经济。
经济因素下的一个名词叫产业，就是由产业特征以及围绕这个产业特征的人口聚集而形成的。看一下我们这个社会，人口和产业是什么情况？
首先，我们的产业现在有两大特点，第一个就是大城市里面因为科技进步，产业一直在升级。然后有一些产业需要疏导，一层一层的疏导，例如上海的产业疏导到昆山，昆山的产业再疏导到安徽等等。
第一个特点：产业在层层的疏导，为什么？因为那些地方最后会凝结在那里。除了生活以外，它的产业是高端服务业为特征的。其实，即使是高端制造业的那些地方，产业也会层层的疏解，或者是需要均匀分布。
第二个特点：有很多产业需要分布，需要重新选择它汇聚起来的地方，为什么？因为类似于上海、北京这种大城市里面的产业有点落后了，甚至它有污染、低效能，或者是中国制造不太中国创造的一些产业，这些产业在那生存其实是得不偿失的。
所以要把它疏解到低成本的一些地方，让它慢慢演化，我们通常用一个词叫“该死的这些东西”，但不能让它“马上死”，得让它“慢慢死”，就这个原理，所以产业的第二个特点就是重新布局。
第三个特点：还有一些新兴的产业，在不同的场域里面适应性的生存。这些场域在高端科技的研发中心，在城市里面的联合办公基地，在科技创业园，也在一些不同经济形态所汇聚的场所。
其中就有特殊产业汇聚的特色小城镇，以及适合城乡领域里面所催生的一些产业的汇聚之所。
这些地方在场域和产业形成的过程当中，正在汇聚成新的，我们以前没有见过的城乡风貌和城乡形态，我们姑且把它叫做田园综合体。
4行业
科技与人文交相发展；文旅行业产品和模式蓬勃创新，推动文旅行业升级
再说一下，人是跟着产业走的，我们要用心的来分配未来的14年。因为再挺过十年，生命科学的技术特别发达，基因技术起来了，得了癌症也死不了。
所以未来城市将会有很多老人，但人到了50岁以后，基本上没什么生产力了。这个说得有点悲观，但是我们冷静的来看一下，一个社会集体要想有序的去发展，就要实现人工智能和生命科学这两个最重要的技术提升。
未来的人不是说简单的城市化，而是大城市疏解城市特色的小城镇，以及在创新型的产业汇聚区所形成领域里面去汇集我们未来的14亿人。
如果这张大图非常的美好，让我们非常的和谐，即使我们老了，我们也有业可为。我们有创新的精神，可以在不同的场域里面找到最合适的位置。
和刚才讲城市综合体的时候一样，商业领域在人们的消费形态以及行业形态表达方面，也处于变革进化期。
在乡村这个领域里面也一样，我们的休闲度假产品、农业科技，休闲度假服务业也在发生深刻的变化，这是过去20多年没有发生过的事情。
举个例子，做乡村建设非常容易想到民宿，过去没有，今天有了，说明这个行业正在发生深刻的变化。一个农民的家能够变成体会当地生活风貌、有机生活和能够安放自己心灵的酒店产品，是这个行业自身业态发生了变化。
那么，在这个大的领域里面，所有要交织的一种模式，田园东方要去做的这一项业务，就是要站在价值都认可的一个点上，交织成一种模型，我们把它叫做“田园综合体追逐的方向”。
下期预告 【第十一期】张诚：乡村发展——操作系统和APP（二）新田园主义十大主张。
以上为【和盛城乡书院】第十一期嘉宾张诚第一部分部演讲内容，如需详细了解可关注【和盛城乡书院】微信小秘书。
和盛城乡书院
文章部分图片来源网络，如有侵权联系删除
天府新兴·和盛田园东方精选
天府新兴·和盛田园东方
和盛家园
田园东方
