【和盛城乡书院讲坛第十三期】韩立达：房地产与城乡发展（一）——房地产概述
发布时间：2019-03-20 发布者：
大家下午好,很高兴受胡总邀请，来此与大家一起探讨房地产与城乡发展这个话题。房地产是我们老百姓吃、穿、住、行中的最基本的需求，当然也就成为全国人民都关心的话题。
中国房地产的发展历史并不长，如果从上世纪90年代末期算去到现在，大约也就30来年。但大家可以看到，在短短的30年里，中国的房价出现了一个很奇怪的现象，那就是国家越调控它越涨。许多人都想等着房价跌了再买，但这种期望一直落空。
我们比较下一些城市房价的最新数据。第一是深圳于2018年3月2号公布的。如下表所示：
第二个城市是上海，上海房价最高的时候也超过了5万。当然最近这几个月已经开始出现了下降。
第三是北京，我们可以看到在北京故宫周边的西城和东城区，均价已经超过13万。而比较远的地区，如通州，2001年我住在那里的时候房价每平方米3000多，现在已经6万多了。
最后是成都，这是2018年1月到6月份成都市公布的房价数据，成交的均价最高时超过了1万。从城市分区来看的话，中心城区房价超过了18000。但总的来说，跟北京上海相比，成都的房价还是比较低。这就体现出房地产一个很重要的特征：即区域的差异性。
今天的讲座分四个部分，第一部分是房地产概述，主要是把房地产的基本知识给大家简单的介绍一下。让大家了解下房地产的基本概念、特征、价格等。
实际上房地产这个概念在各个国家和地区有不同的定义。比方说台湾地区就叫不动产。我国称为房地产。从房地产这基本理论来说，可以这样来界定：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生权利关系的总和。
也有学者指出：房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
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从实物形态上说：房地产是房产和地产相结合的统一物。
（1）房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。
（2）地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。
从地产的定义还引出了一个空间权问题，即在中国还没有对地下和地上空间的权利进行界定，现在只是一些其他的法律在限制，比方说在民航机场附近，民航法就规定了周围的建筑物不能超高，但实际上国家法律并没有相关界定。
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从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。
（1）房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。
（2）房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结。
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从产权关系来说，房地产作为社会财富，也是一种反映相关经济权利关系的资产。
其原因是由于房地产具有空间位置不可移动的特点，在房地产商品交易中，只是房地产权利关系（包括所有权、使用权、收益权和处置权）的转移和改变。
一般来说，房地产市场可以分成两个市场，一个叫资产市场，就是我们现在经常进行交易的市场。第二叫使用市场，又叫租赁市场。
租赁市场一直没有得到国家的重视，直到2017年一些城市才提出来租房享有的权利与买房相应的权利对等，只有一些地方在搞试点。
1位置的固定性
位置的固定性是由于土地的不可移动性而造成的。可以说在这个世界上，不可能买到一模一样的一套房子。哪怕在一个小区，他都买不到，这就是房地产位置的固定性所决定的，正是位置固定，才会出现区域的差异。
2寿命的耐久性
因为它属于不动产，相对来说比较耐久。
3价值的高大性
最近我看了一个新闻，就是深圳在抢购23平到73平这种小套型的房子。因为小套型的房子总价相对不贵，但深圳这类房的总价也在190万到700万之间，其它大户型至少是上千万。
4需求的普遍性
住房满足了人对住宿的最基本的需求。当然，一般有刚性需求和改善型需求，通常可以通过购置或者租赁来满足，但是国内老百姓总想通过购置来满足上述需求。在美国，一般购房的比例大约只有30%，而租房的有60%多，为什么？这就是它整个经济发展和社会结构来决定的。在中国，买房是我们的一种传统的习惯，或者说是由于投资渠道短缺等造成的。
5产权的分割性。
因为房地产是一种权属或者权利的交易，就会导致房地产的权利分割，比方说可以出租、抵押、典当、出售等等等。
6权属的交易性
7保值和增值性
一般的房产要折旧，唯独土地在增值，这是因为土地的稀缺性和人类需求的无限性所决定的。
房地产的分类也有很多，我们这里根据国家对土地分类的标志进行分类。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定（ GB50137-2011）》，城市建设用地可以分为以下六类。这样也就决定了房地产的分类。
第一类是居住用途的房屋——住宅。
第二类是工业用途的房屋——工业用房和仓储用房。
第三类是商业用途的房屋——商业和服务设施用房。比方说超市、酒店、写字楼，都属于商业用途的房屋。
第四类是文体娱乐设施——文教旅游地产。
第五类是公共设施及特殊用房。
第六类是综合用房等。
简单地说，房地产价格是指建筑物连同其占用土地及附属设施的价格，即：
房地产价格=土地价格+建筑物价格。在市场经济条件下，它成为房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
另外一种方式来定义的房地产价格（开发商角度）=土地价格+建筑物价格+利润+税收。
无论哪种方式，土地上涨，房地产价格肯定要上涨。
1、房地产价格具有明显的权利价格特征。
房地产权利包括房地产所有权和他项权利，该权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，其中房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。
2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性。
（1）房地产的物质构成中包含土地在内，原始土地本身是非劳动产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此，房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。
土地是非劳动产品，按照马克思的理论，它的价格就是地租的资本化。所以农用地的地租就很低，一年可能就几百块上千块。在成都，三圣乡最贵的耕地一年2000多块钱也就可以租到。但是农村建设用地就不行，因为建设用地的地租与农用完全不同。
（2）房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，由于市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此也会使房地产价格呈现出长期上升的趋势。
3、房地产价格具有特殊的形成机制。
（1）房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大。房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房地产价格上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的。
（2）房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间（短则一、二年，长则三、四年）才能调整过来，房地产商品的供给弹性小，因而房地产均衡价格（指市场供给和市场需求相平衡时的价格）的形成主要是由需求量的变动所决定的。
（3）一般来说，当市场需求量增加，供给量不能相应增加时，房地产价格便呈现出上升趋势。
4、房地产价格具有显著的个别性。
这里所说的个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。其原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的，由于房地产空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有个别性。
5、房地产价格具有多种表现方式。
房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。在不同的交易方式中，房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。
6、房地产价格总水平具有上升趋势。
房地产价格总水平虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升；
同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，也使房价相应上升。
综合上述因素，从长期发展趋势看房地产价格总水平趋于上升，这是与一般商品价格所不同之处。
我们买房子除了居住以外，还有一个重要的特性，就是可以用来投资，但是房地产的投资价值到底来自什么，这是一个大家都很想弄清楚的问题，当然，作为完全竞争市场的房地产价值来源于土地的稀缺性。这毫无疑问是组成房地产价值最重要的“内生”价值。
但是，在中国实践中的房地产商品价值已经远远超越了这种“内生”价值。这就不得不引起我们的思考，中国房地产价值除了土地稀缺性这种“内生”价值外，还有什么呢？
从中国的实践我们还可以看到，房地产的价值还有大量的“外生”价值，这种“外生”价值事实上来自各类城镇大量的“外部性”，这是中国房地产价值最为重要的来源。
无论是公园、道路，高铁、机场或是引水工程等公共基础设施；还是基本教育、中等教育、高等教育、医疗以及各种便利的公共服务等等都成为城镇最为重要的“外部性”。一般来说，在城镇中“外部性”越多，房价就越高！
毋庸置疑，城镇“外部性”最初需要大规模的一次性投资。传统经济中，一次性投资的获得，主要是通过“原始积累”。改革开放特别是进入上个世纪90年来以来，土地作为城市发展的最主要手段被使用。
工业化和城镇化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛。中国城市大量的“外部性”的获得，就是在发展的过程中有意或者无意地创造发展出一套将土地作为信用基础的制度——土地财政！
（1）土地财政的起源。中国城市化模式的大突破，起始于1980年代后期。当时，依靠农业部门的农业产品为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港，尝试通过出让城市国有土地使用权，为基础设施等建设融资。
从此开创了一条以土地为信用基础以及积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收分成比例，但却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方政府，奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。
（2）“城市房地产”形成商品市场极大的推高了土地价格。随着1998年全国住房制度改革和2002年国家实行土地招拍挂（垄断卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。
税收分成大减的地方政府不仅没有衰落（中央与地方比例7:3）。快速急剧膨胀的“土地财政”，不仅帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本，还大兴城市基础设施建设，例如大量的高铁、机场、高速公路、行政中心等。
这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，通过计划经济建立了起来的征地制度为政府源源不断地获得建设用地增量和垄断土地一级市场创造条件。
“土地财政”的作用，就利用市场机制，将这笔隐匿的财富，迅速转化成为启动中国城市化的巨大资本。大家可以看看国土资源部公布的一些数据。
2011年土地财政占地方财政61.2%，2010年占到了67.7%。
下期预告 【第十三期】韩立达：房地产与城乡发展（二）——我国房地产发展历程及特征。
完
以上为【和盛城乡书院】第十三期嘉宾韩立达第一部分部演讲内容，如需详细了解可关注【和盛城乡书院】微信小秘书。
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