胡林：新肺疫情后，土地与城乡发展机遇
发布时间：2020-03-30 发布者：和盛家园
一、新肺疫情下，人们对城、乡的反思
新肺疫情的爆发，给大家的工作生活带来了较大影响，也引发了大家对于城乡问题的思考。最近，有几篇影响较大、流传较广的文章，如《新冠肺炎大流行根源于城市人口高密度》，将肺炎传播与城市人口的高密度联系起来；著名乡建专家孙军老师的大作《城市魂不附体》，也直击了城市的问题；此外，如《经此一役，我终于领悟到农村存在的意义》则歌颂了疫情下的乡村价值。这些文章充分反映了城市的问题和乡村的价值，也凸显出新肺疫情下城乡发展新的机遇。
在大家一边倒地批评城市、表扬乡村时，也出现了一些不同的声音。著名的城市经济学家陆铭老师，在几次线上直播中，依据中国人口发展情况和全球经验，分析提出：中国的大城市发展是必然的，只是现在面临一些矛盾，这其中有认识的问题，也有建设的问题，将会是一场长期的斗争。同时，我的好大哥张诚发表了《疫情之后的乡村文旅发展》，分析指出，由于缺乏财产性收益，疫情对乡村文旅行业造成很大影响。
那么为什么会这样呢？结合我个人的体验来看，城市通过聚集产生细化分工，进而实现效率提升，因此，疫情下，人员聚集的城市更易受到影响；而乡村因其自给自足的功能和舒适的环境在应对疫情上体现出更大的优势。于是我们就要思考：究竟城市好还是乡村好？
各有各的看法。我的观点是：不能简单地批评城市，一味去说乡村什么都好，城市和乡村各有优点，城乡发展有它必然的趋势。
城市有哪些优点和问题？
我的老师周其仁曾经说过一个很形象的比喻：人随钱走。城市能挣钱，所以大家都愿意往城市去，但是也存在一些问题，比如现在的户籍制度，教育、医疗、住房等都跟户籍挂钩，对人口流动影响很大；还有这几年一直限制大城市的规模，推动城市的房价走高，生活成本走高；同时，全世界的城市，大部分高层的是商务楼，住宅一般都是七层以内的小高层或低层，但中国都是高层住宅等等。
乡村有哪些优点和问题？
乡村作为我们传统文明的传承地，有优美的生态环境，在近年乡村振兴的政策支持下，相关的土地改革、产权改革等也在不断推进。但是，乡村产业结构单一，农业、手工业和旅游业的发展不足以支撑农民生计等问题，造成乡村收入普遍偏低，农民多数选择进城务工。这次武汉500万人离城，很大一部分是春节返乡的农民工。现在的农民普遍是希望既保留农村户口，享受农村政策福利特别是土地的收益，又希望获得城市的高收入。
乡村作为我们传统文明的传承地，有优美的生态环境，在近年乡村振兴的政策支持下，相关的土地改革、产权改革等也在不断推进。但是，乡村产业结构单一，农业、手工业和旅游业的发展不足以支撑农民生计等问题，造成乡村收入普遍偏低，农民多数选择进城务工。这次武汉500万人离城，很大一部分是春节返乡的农民工。现在的农民普遍是希望既保留农村户口，享受农村政策福利特别是土地的收益，又希望获得城市的高收入。
疫情当前，城市与乡村孰好这个问题，更值得我们关注城乡发展、关注土地改革、关注乡村建设的朋友共同去深度思考和研究。我认为，只有充分认识城市和乡村的优势和价值，把城市的聚集效应与乡村生态融合，才能实现城乡融合更好的发展。单一地说乡村好或者单一地说城市好，都不能完全适应未来发展的需要。我们企业趁这段时间抓紧研究，也发布了一些文章。后期我们将发布关于和盛对中国城乡发展后半程的实践和思考的10个问题，结合自身实践和初步认识，抛出问题，与大家共同研究。
二、疫情带来了哪些转变和机遇？
首先，人们对住房的需求将发生改变。过去人们白天的办公、用餐、活动等都不会在家，但疫情影响下，我们发现房子远远不够用，需要有书房、会客空间等，人们将更偏好低密度、职住一体、功能更综合的房子。
其次，从区位来讲，我认为将是以大城市和城市群为中心，发展城市近郊村镇。未来城市依然是经济发展的核心，而大城市近郊的村镇的刚性需求，包括文旅度假、办公、创意研发等多功能产业需求，会进一步加速。因为它既能享受城市发展的红利，又能享受乡村生态的产品，也有利于构建城市群，实现城乡多方面融合。
城乡发展往往容易受到制度制约，但目前政策并未限制。2019年5月5号，中共中央国务院发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出要充分激活“人、地、钱”基础要素，建立以要素的合理流动和高效聚集来实现五大振兴的机制，将过去乡村往城市的单向流动转变为城乡要素的双向流动和交叉融合。
同年12月，《国家城乡融合发展试验区改革方案》出台，要求加快建设一批国家级示范区，国家发改委也于规划部下设城乡融合处推动这项工作。从各方面来看，当下都是发展的新机遇，我们要抓住机遇，推动城乡融合发展。
其次，从区位来讲，我认为将是以大城市和城市群为中心，发展城市近郊村镇。未来城市依然是经济发展的核心，而大城市近郊的村镇的刚性需求，包括文旅度假、办公、创意研发等多功能产业需求，会进一步加速。因为它既能享受城市发展的红利，又能享受乡村生态的产品，也有利于构建城市群，实现城乡多方面融合。
城乡发展往往容易受到制度制约，但目前政策并未限制。2019年5月5号，中共中央国务院发布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出要充分激活“人、地、钱”基础要素，建立以要素的合理流动和高效聚集来实现五大振兴的机制，将过去乡村往城市的单向流动转变为城乡要素的双向流动和交叉融合。
同年12月，《国家城乡融合发展试验区改革方案》出台，要求加快建设一批国家级示范区，国家发改委也于规划部下设城乡融合处推动这项工作。从各方面来看，当下都是发展的新机遇，我们要抓住机遇，推动城乡融合发展。
三、如何抓住机遇，推动土地与城乡融合发展落地？
新修订的《土地管理法》于2020年1月1日合法实施，明确了集体经营性建设用地可直接入市，与国有土地同地同权。所以现阶段，制度已经不是问题，问题在于如何落地。
我们根据实践梳理出一个乡村振兴的发展逻辑。乡村五大振兴中，产业是核心。产业振兴了，组织才会整合资源、人才才有用武的空间、文化才会被发掘、生态才能创造价值。
1.如何推动产业振兴带动乡村全面振兴？
对于城乡发展的一些基础性行业，核心资源是人和土地，土地依然是财富之母。多年手工劳动的农业社会导致了乡村土地的粗放低效利用，集体建设用地多用于住房建设，很少用于产业。所以我们就需要用好人地资源，通过要素重组，支撑产业发展，获取资产性收益，从而推动产业振兴带动乡村全面振兴，实现资源配置的最优效率。
2.地从哪里来？
乡村的建设用地来源主要是存量，而存量主要就是宅基地。具体来看，就是将现有宅基地通过土地整治和农民自愿退出，重新登记为集体建设用地，再通过村庄规划出具规划条件，明确经营性质，以集体经营性建设用地入市来实现产业落地。
由于这项工作涉及政府、农民、企业多方的利益诉求，且周期和产业链很长，这就需要构建系统化的实施机制，将原先政府主导的思维转变为实施“政府引导、农民主体、市场运作”，通过村民代表大会的决策，企业入驻提供系统化服务，构建一二级产业联动的城乡发展模式。
我们根据实践梳理出一个乡村振兴的发展逻辑。乡村五大振兴中，产业是核心。产业振兴了，组织才会整合资源、人才才有用武的空间、文化才会被发掘、生态才能创造价值。
1.如何推动产业振兴带动乡村全面振兴？
对于城乡发展的一些基础性行业，核心资源是人和土地，土地依然是财富之母。多年手工劳动的农业社会导致了乡村土地的粗放低效利用，集体建设用地多用于住房建设，很少用于产业。所以我们就需要用好人地资源，通过要素重组，支撑产业发展，获取资产性收益，从而推动产业振兴带动乡村全面振兴，实现资源配置的最优效率。
2.地从哪里来？
乡村的建设用地来源主要是存量，而存量主要就是宅基地。具体来看，就是将现有宅基地通过土地整治和农民自愿退出，重新登记为集体建设用地，再通过村庄规划出具规划条件，明确经营性质，以集体经营性建设用地入市来实现产业落地。
由于这项工作涉及政府、农民、企业多方的利益诉求，且周期和产业链很长，这就需要构建系统化的实施机制，将原先政府主导的思维转变为实施“政府引导、农民主体、市场运作”，通过村民代表大会的决策，企业入驻提供系统化服务，构建一二级产业联动的城乡发展模式。
我们在实践过程中，总结了一些经验教训，提炼出了新时代城乡融合发展的四项基本原则，用于服务整个行业。
第一，坚持农民主体原则。农民是土地的所有权者，要保障其作为市场主体的知情权和决策权，使其充分了解情况，才能顺利开展后续工作。
第二，坚持生态文明道路。我们也总结了生态文明的乡村发展十大主张。在投资、建设和运营上，要尊重乡村历史和自然规律，严守生态红线、耕地红线，提升价值创造能力。
第三，坚持效率优先原则。每个乡村都有其自然生长的逻辑规律，因此，我们在投资、管理和经营上，应当坚持效率优先，因地制宜制定方案，不可大而化之。
第四，坚持共生共创发展。城乡发展的产业链很长，经过十多年的试点探索，我们发现个体力量是有限的，只有通过共生共创，把一个大圈分成若干小圈，每个人画一个小圈，圈与圈之间连在一起，才能实现更好的发展。
第一，坚持农民主体原则。农民是土地的所有权者，要保障其作为市场主体的知情权和决策权，使其充分了解情况，才能顺利开展后续工作。
第二，坚持生态文明道路。我们也总结了生态文明的乡村发展十大主张。在投资、建设和运营上，要尊重乡村历史和自然规律，严守生态红线、耕地红线，提升价值创造能力。
第三，坚持效率优先原则。每个乡村都有其自然生长的逻辑规律，因此，我们在投资、管理和经营上，应当坚持效率优先，因地制宜制定方案，不可大而化之。
第四，坚持共生共创发展。城乡发展的产业链很长，经过十多年的试点探索，我们发现个体力量是有限的，只有通过共生共创，把一个大圈分成若干小圈，每个人画一个小圈，圈与圈之间连在一起，才能实现更好的发展。
四、相关案例分析
下面我将以成都和盛田园东方项目为例，介绍城乡融合项目落地的一些实践经验。
该项目由和盛以及田园东方合资打造，位于成都正南偏东，北邻三圣乡，南接成都会展中心、大源片区中央商务区，连接天府新区和老城区，属于典型的城乡融合区位。
项目以集体经营建设用地流转入市为切入点，没有增加资源，而是通过建设用地、农地、产业、人口等的结构调整，大力发展观光农业、文创旅游和田园办公等产业，释放乡村的资源价值，并建立起一套企业与农民共建、共治、共享的一个利益连接机制。
该项目由和盛以及田园东方合资打造，位于成都正南偏东，北邻三圣乡，南接成都会展中心、大源片区中央商务区，连接天府新区和老城区，属于典型的城乡融合区位。
项目以集体经营建设用地流转入市为切入点，没有增加资源，而是通过建设用地、农地、产业、人口等的结构调整，大力发展观光农业、文创旅游和田园办公等产业，释放乡村的资源价值，并建立起一套企业与农民共建、共治、共享的一个利益连接机制。
项目范围内有58户农民，252口人，现状建设用地有65亩，均为农民的宅基地，无其他建设用地。为此，我们和农民反复沟通，给他们定制了前街后园的小联排别墅，农民可自愿选择是否参与。最终原有60户中有58户同意搬迁，还有两户不参与，但影响不大。
65亩地中，28亩用于建设117套分给农民的小联排别墅，房屋容积率为0.9，60%是两层的，每户基本分到两套。保障农民居住后，剩余37亩中规划为经营性的有20多亩，作为集体经营性建设用地挂牌流转，用于我们的产业发展。由于整治周期较长，分两期用地，一期原址利用，后面再做整治调整。
65亩地中，28亩用于建设117套分给农民的小联排别墅，房屋容积率为0.9，60%是两层的，每户基本分到两套。保障农民居住后，剩余37亩中规划为经营性的有20多亩，作为集体经营性建设用地挂牌流转，用于我们的产业发展。由于整治周期较长，分两期用地，一期原址利用，后面再做整治调整。
项目启动于2017年，是在成都的统筹城乡改革的基础上做的，成都的统筹城乡改革搭建了一套完整的体系，相当于城乡融合政策制度的前身。这套体系的核心亮点是“地”，从登记、交易流转、抵押融资，出台了一系列试点文件，更重要是出台了一套村民自治的制度，保障了农民主体地位和集体土地所有权人的权益。到目前为止，我在全国学习参观了很多地方，成都的制度环境是最完善的。比较可惜的是，由于十八大以后，成都领导更换比较频繁，现在各方面认识可能跟原来有些差异，所以现在整体效率比较低，处于“夹生饭”的状态。但是我相信随着全国的势头兴起，成都也会进一步加快发展。
同时，我们也通过多年经验梳理出办证、流转的具体操作流程：
首先根据国土土地利用现状，要结合法定数据（当时是二调数据，今年下半年或明年可能要启用三调数据），通过图鉴对照、现场核对等方式，确定土地点位、面积和相关的权利人。
第二是退出、登记。按照协议或约定等方式，为农民提供新的宅基地或其他方式，优先保障农民居住；农民要去不动产登记中心办理土地旧证的注销，注销指的是所有权不变，只把宅基地使用权注销。注销后，办理集体建设用地初始登记，取得登记证书，颁发给土地所有权人如村集体等。
第三是由相关部门依据村庄规划，出具规划条件，如商业、工业或住宅以及限高等。
第四是村民决议，决议在成都农村产权交易所进行，凭借交易鉴定书，参照地方规定缴纳税费，完成以后，申请集体建设用地使用权的转移登记，登记最终的受让方。
所以，整个流转的关键要件，一是村庄规划，二是村民小组、集体经济组织成员，三是村民委员会和地方政府的一个见证。
项目于2018年完成农民安置房交房，到现在一期已基本建成，包括和盛乡书院、田园生活馆、阿狸乐园和田园社区（即农民安置区）等。其中，田园社区已有近50套房返租给我们合作公司，街区前半部分打造商业餐饮街区，后半部分主要是与隐居乡里合作的民宿。
通过项目的建设，农民居住环境由原先普遍脏乱差到现在外形美观、管理规范的田园社区，再结合城乡融合的优势区位，区域价值得到大幅提升。更重要的是，我们在实践中探索出一些模式：
1.构建了系统化的项目运行体系：一是先通过土地整治给农民建社区，保障农民居住；二是拿到集体经营性建设用地后，要进行项目开发建设，如农业、文旅、文创、办公等，保障长远收益；三是建好后还要运营，按照“大园区多业主”的形式运营，我们平台企业提供各种服务，包括物业、办证以及地方政府协调等。
2.和农民成立了多种形式的合作机制：第一，在明晰产权的基础上，区分股权和分红权。首先要明晰产权，减少农民内部调整对项目推进的影响。其次，成立土地合作社，土地由合作社流转给企业，我们给农民保底租金和分红权，而非股权。因为企业经营有风险，农民不愿入股共担风险。作为企业，我们有信心，并希望与农民共享增值收益，为此，我们把各级政府对我们项目的一些专项支持，如基础设施、资金补贴、奖励等，量化成农民的分红股份。通过这种方式，让农民放心也更开心，实现收益共享。第二，给农民留股份。农民在自愿的基础上，也可以使用现金入股，这就要风险共担，利益共享。而且我们要求，不能拿老本来投，要拿现金来投。我们鼓励农民用项目收益，如分得的房屋租金、土地流转费、务工收益或是家里节余的钱入股，并且做一定的规模限制，保障农民长远生计。第三，建立共同经营、共同管理的机制。农民社区建好以后要运营起来，除去物业管理，更多是要把资源盘活，要把蛋糕做大、提高价值。我们跟农民成立联合的物业经营管理公司，企业占51%的股份，58户农民不出钱，占25%的股份，另外一些以相对比较便宜的租金将房屋返租给物业公司的农民，再占24%的股份，建立共同经营、共同管理的一套机制，平衡好公司、农民集体和农民个体各方的利益，营造乡村良好氛围。
1.构建了系统化的项目运行体系：一是先通过土地整治给农民建社区，保障农民居住；二是拿到集体经营性建设用地后，要进行项目开发建设，如农业、文旅、文创、办公等，保障长远收益；三是建好后还要运营，按照“大园区多业主”的形式运营，我们平台企业提供各种服务，包括物业、办证以及地方政府协调等。
2.和农民成立了多种形式的合作机制：第一，在明晰产权的基础上，区分股权和分红权。首先要明晰产权，减少农民内部调整对项目推进的影响。其次，成立土地合作社，土地由合作社流转给企业，我们给农民保底租金和分红权，而非股权。因为企业经营有风险，农民不愿入股共担风险。作为企业，我们有信心，并希望与农民共享增值收益，为此，我们把各级政府对我们项目的一些专项支持，如基础设施、资金补贴、奖励等，量化成农民的分红股份。通过这种方式，让农民放心也更开心，实现收益共享。第二，给农民留股份。农民在自愿的基础上，也可以使用现金入股，这就要风险共担，利益共享。而且我们要求，不能拿老本来投，要拿现金来投。我们鼓励农民用项目收益，如分得的房屋租金、土地流转费、务工收益或是家里节余的钱入股，并且做一定的规模限制，保障农民长远生计。第三，建立共同经营、共同管理的机制。农民社区建好以后要运营起来，除去物业管理，更多是要把资源盘活，要把蛋糕做大、提高价值。我们跟农民成立联合的物业经营管理公司，企业占51%的股份，58户农民不出钱，占25%的股份，另外一些以相对比较便宜的租金将房屋返租给物业公司的农民，再占24%的股份，建立共同经营、共同管理的一套机制，平衡好公司、农民集体和农民个体各方的利益，营造乡村良好氛围。
通过和盛家园十几年的实践探索，我们认为目前是推动城乡优化发展的一个特别好的时机，城市的问题能够加速研究和解决，乡村的价值也能够进一步释放，国家也会进一步拉动内需，给予更大的支持。疫情当前，我仍旧庆幸的是，2020年是中国城乡步入新一轮发展的元年，在核心制度已有的基础上，如何运用好政策工具，推动城乡融合产业项目落地？这就需要大家转变观念、重新认识，并与之协同共生。和盛家园一直坚守企业使命，希望通过推动城乡协同发展，最终实现人民在城乡之间美好生活的愿景。
